Beim Immobilienerwerb entscheidet nicht allein der Kaufpreis darüber, wie viel Geld ein Käufer tatsächlich benötigt. Neben Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler verlangt auch das Finanzamt seinen Anteil. Die Grunderwerbsteuer kann dabei schnell einen fünfstelligen Betrag ausmachen und die Finanzierung eines Hauses oder einer Wohnung spürbar beeinflussen.
Wer die Kaufnebenkosten beim Grundstückserwerb frühzeitig berechnet, kann den Eigenkapitalbedarf besser einschätzen und Finanzierungslücken vermeiden. Für Kapitalanleger gehört die Grunderwerbsteuer zur Gesamtrechnung, sobald sie Kaufpreis, Mieteinnahmen und langfristigen Ertrag miteinander vergleichen. Wie hoch die Belastung ausfällt, hängt vor allem vom Standort der Immobilie, deren Zustand und dem daraus resultierenden Preis ab.
Was ist die Grunderwerbsteuer und wann wird sie fällig?
Die Grunderwerbsteuer fällt grundsätzlich beim Erwerb eines in Deutschland gelegenen bebauten oder unbebauten Grundstücks an, also auch beim Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung. Anders als die regelmäßig erhobene Grundsteuer knüpft sie an den Erwerbsvorgang an. Bei einem gewöhnlichen Immobilienkauf entsteht sie grundsätzlich bereits mit dem wirksamen Abschluss des notariellen Kaufvertrags.
Der Notar meldet den Vorgang dem zuständigen Finanzamt, das anschließend einen Steuerbescheid erlässt. Bezahlen müssen Käufer normalerweise innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe dieses Bescheids. Nach der Zahlung stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, die regelmäßig für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch benötigt wird. Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in den einzelnen Bundesländern?
Die Bundesländer bestimmen ihre Steuersätze selbst, weshalb der Standort erhebliche Kostenunterschiede verursachen kann. Bayern erhebt mit 3,5 Prozent den niedrigsten Satz. In Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt und Thüringen beträgt er jeweils 5 Prozent. Bremen, Hamburg und Sachsen verlangen jeweils 5,5 Prozent, wobei der Bremer Satz seit dem 1. Juli 2025 gilt. In Berlin, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern werden jeweils 6 Prozent berechnet. Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Schleswig-Holstein liegen mit jeweils 6,5 Prozent am oberen Ende. Übrigens: Maßgeblich ist das Bundesland, in dem die Immobilie liegt, und nicht der Wohnort des Käufers (Stand: Herbst 2026).
Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet? – Beispiele und Bemessungsgrundlage
Die Berechnung lautet grundsätzlich: steuerpflichtige Gegenleistung multipliziert mit dem Steuersatz des jeweiligen Bundeslands. Beim üblichen Kauf einer Bestands-Immobilie bildet der vereinbarte Kaufpreis für Grundstück und Gebäude die Grundlage. Für eine Wohnung zum Preis von 300.000 Euro entstehen in Bayern somit 10.500 Euro Grunderwerbsteuer. In Nordrhein-Westfalen wären für denselben Kaufpreis 19.500 Euro zu zahlen – also 9.000 Euro mehr.
Zur Gegenleistung können neben dem Kaufpreis weitere übernommene Verpflichtungen gehören, weshalb die Vertragsgestaltung sorgfältig geprüft werden sollte. Eine Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude und Boden senkt die Grunderwerbsteuer nicht, da grundsätzlich beide Bestandteile erfasst werden. Eigene Notar- und Grundbuchkosten für den Erwerb gehören dagegen normalerweise nicht zur Bemessungsgrundlage.
Wer muss die Grunderwerbsteuer bezahlen?
Im Kaufvertrag wird üblicherweise vereinbart, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer übernimmt. Deshalb fordert das Finanzamt die Zahlung normalerweise zunächst von ihm an. Gesetzlich sind bei einem gewöhnlichen Kauf jedoch sowohl Käufer als auch Verkäufer Steuerschuldner. Beide haften als Gesamtschuldner, sodass das Finanzamt unter den entsprechenden Voraussetzungen auch den Verkäufer heranziehen kann.
Die Vereinbarung im Kaufvertrag regelt somit die Kostenverteilung zwischen den Beteiligten, beseitigt aber die gesetzliche Haftung gegenüber dem Finanzamt nicht. Käufer sollten den Betrag deshalb als festen Bestandteil ihrer Finanzierung einplanen und sicherstellen, dass das Geld rechtzeitig zur Verfügung steht.
Wann ist keine Grunderwerbsteuer fällig?
Nicht jede Übertragung einer Immobilie löst Grunderwerbsteuer aus. Befreit sind grundsätzlich Erwerbe zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern sowie zwischen Verwandten in gerader Linie, beispielsweise Eltern und Kindern.
Auch Erbschaften und Schenkungen sind grundsätzlich ausgenommen, wobei bei Schenkungen unter Auflagen teilweise Grunderwerbsteuer entstehen kann. Daneben besteht eine Freigrenze von 2.500 Euro, die sich auf die maßgebliche Bemessungsgrundlage bezieht. Wird diese Grenze überschritten, bleibt kein entsprechender Teilbetrag steuerfrei. Eine allgemeine bundesweite Befreiung allein wegen des erstmaligen Kaufs oder der anschließenden Selbstnutzung einer Wohnung gibt es nicht.
Grunderwerbsteuer sparen – Welche legalen Möglichkeiten gibt es?
Mitverkauftes bewegliches Inventar kann die steuerpflichtige Bemessungsgrundlage mindern, falls es tatsächlich vorhanden und nachvollziehbar bewertet ist. Dazu können beispielsweise Möbel oder eine entsprechend einzuordnende Einbauküche gehören, deren Kaufpreisanteile im Vertrag gesondert ausgewiesen werden.
Bei anerkannten Inventarwerten von 10.000 Euro beträgt die Ersparnis bei einem Steuersatz von 6,5 Prozent beispielsweise 650 Euro. Überhöhte oder erfundene Werte erkennt das Finanzamt jedoch nicht an. Beim Neubau kann außerdem ein unabhängig erworbenes Grundstück mit später eigenständig beauftragter Bebauung günstiger sein, weil dann grundsätzlich nur der Grundstückserwerb besteuert wird. Besteht zwischen Grundstückskauf und Bauvertrag dagegen ein enger rechtlicher oder sachlicher Zusammenhang, können auch die Baukosten steuerpflichtig werden. Getrennte Verträge oder unterschiedliche Vertragspartner allein verhindern das nicht, weshalb Bauherren die Gestaltung vor der Unterschrift prüfen lassen sollten.
Kann man die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzen?
Bei einer ausschließlich selbst genutzten Wohnimmobilie lässt sich die Grunderwerbsteuer grundsätzlich nicht von der Einkommensteuer absetzen. Anders wird sie beim Kauf einer vermieteten Immobilie behandelt. Hier gehört sie zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöht damit grundsätzlich die Anschaffungskosten des erworbenen Objekts. Der auf das Gebäude entfallende Anteil wird über die Abschreibung steuerlich berücksichtigt. Der Anteil für Grund und Boden kann hingegen nicht abgeschrieben werden.
Entfallen beispielsweise von 20.000 Euro Grunderwerbsteuer nach sachgerechter Aufteilung 15.000 Euro auf das Gebäude, fließt dieser Betrag zusätzlich in dessen Abschreibungsgrundlage ein. Ein vollständiger sofortiger Abzug als Werbungskosten ist beim gewöhnlichen Immobilienkauf deshalb nicht möglich.
Fazit
Die Grunderwerbsteuer gehört bereits vor dem Notartermin in jede sorgfältige und wirklichkeitsnahe Kaufkalkulation. Schon der Standort kann bei gleichem Kaufpreis einen Unterschied von mehreren tausend Euro verursachen. Zusätzlich lohnt sich ein genauer Blick auf mitverkauftes Inventar und mögliche persönliche Steuerbefreiungen.
Wer ein Grundstück mit geplanter Bebauung kauft, sollte auch die Verbindung zwischen Kaufvertrag und Bauauftrag prüfen. Für Vermieter beeinflusst die Steuer sowohl den anfänglichen Kapitalbedarf als auch die spätere Abschreibung des Gebäudes. Eine sorgfältige Vorbereitung macht die tatsächlichen Erwerbskosten sichtbar und schafft damit eine verlässlichere Grundlage für die Investitionsentscheidung.
